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lansefengyun谭永良 (律师) 提出的问题

lansefengyun
开发商违约还耍横,业主应该怎么办?
回答:2 浏览:1709 提问时间:2010/10/17 21:00:12
律师你好! 我于2009年6月,在甘肃省嘉峪关市购买了由甘肃省嘉峪关市嘉恒房地产开发有限公司开发的“碧水绿洲住宅小区”一期工程的商品房期房一套。建筑面积87.01平方米(包括室内面积和室外公共分摊面积),地下室19.25平米。于2009年6月20日和出卖人(嘉峪关嘉恒房地产开发有限公司)签订了《碧水绿洲认购意向书》,认购意向书一式三份,出卖人两份,认购人一份,三份具有同等法律效力。当时开发商在搞促销优惠活动,根据其活动的促销内容,我一次性支付房款后,给予减免后期卡式水、电表费,小区建设费三项费用。其中卡式水、电表一共1100元;小区建设费2125元,共计3225元整,并且在《碧水绿洲认购意向书》中,明确标明了以上优惠费用的内容和具体金额,并且该意向书盖有开发商合同专用章,以及出卖人委托代理人的签章和买受人的签字及指纹手印。 之后,于2009年9月20日,接开发商通知,与其正式签订了《商品房买卖合同(示范文本)》(GF-2000-0171)。在合同中,第八条有如下约定:“出卖人应当在2010年8月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第1、 5种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1。该商品房经验收合格。5。质量监督所验收报告。但遇到下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:1.。遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。” 在合同第九条中,有如下规定:“第九条 出卖人逾期交房的违约责任 除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第1种方式处理:1。按预期时间分别处理(不做累加)(1)。逾期不超过30日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金,合同继续履行;(2)。逾期超过30日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的每日0.03向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三(该比率应不小第(1)项中的比率)的违约金。” 在合同第十一条中,有如下约定:“第十一条 交接 商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任 由出卖人承担。由于买受人原因,未能按期交付的,双方同意按以下方式处理:出卖人通知买受人办理交接手续时,由于买受人的原因未能按时办理者,买受人应向出卖人按日支付房价款万分之三的违约金。” 合同第十三条中,有如下约定:“第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任 出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准,达不到约定标准的,买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理:2。买受人有权要求在定期内进行整改。”在本条提及的《附件三》中,对供水、供电、供暖、燃气等的约定为:“供水:市政供水,一户一卡表。给水采用PP-r聚丙烯管,排水采用PVC管;供电:市电力公司供电,安装专用箱变配电设备,一户一卡表;供暖:市政统一供暖,地面辐射采暖。一户一套热水交换器,分户供暖;燃气:天然气。一户一表,分户计量。” 合同第十四条中,有如下约定:“第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺 出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件:1。水、电、暖入住时达到使用条件;2。闭路、电话、宽带等预埋管线;3。天然气入住后进行配套,费用由买受人承担。”在本条中,“如果在规定日期内未达到使用条件,双方同意按以下方式处理:”这一项中,合同上是空白,没有约定。 合同中约定“地下室按每平方米550.00元计算,在交房时一次性支付。” 至2010年八月中旬,我多次赴碧水绿洲营销中心咨询交房日期,得到的答复都是“快乐”、“再过十天”、“用不了几天了”……等等类似的语句。可是一直未能如期交房。 直到2010年10月3日,接到自称是碧水绿洲营销中心客服部工作人员打来的电话,要求尽快去该营销中心交付地下室及各种后期杂费。因为合同中对于地下室费用的约定中明确规定:“交房时一次性支付”。所以得到电话通知后,本人以为该商品房已经进入交房程序。遂在国庆长假后,于2010年10月8日,携款去营销中心办理缴款和交房事宜。 可到了之后,所见所闻,让本人无比失望。具体问题表现在以下几个方面:一、水表并非是意向书、购房合同及其附件中约定的“卡式水表”,而是普通的指针式水表。位于地下室走廊内的电表箱内,只看见裸露的电线,一块卡式电表也见不到,准确的说,是一块电表都没有;二、商品房楼外,看不到一根用于天然气的管道,根本达不到合同第十四条中关于天然气“天然气入住后进行配套”的标准;三、水、电未通;四、小区中只对局部道路进行了硬化,绿化没有成型;五、开发商无法提供合同第十一条中,“出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”约定和规定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》;六、对于认购意向书中有明确约定的优惠减免费用,找出各种理由推诿、拒绝执行。 本人随后,与其他众多购房者一起,与出卖人的相关工作人员进行协商,要求他们限期整改,并且与购房者签订补充协议,对整改期限和内容进行明确规定,并以书面形式记录在案。对方找出各种理由推诿、扯皮。其后,购房者集体找到该楼盘委托代理人,也就是前文提到的葛经理进行协商,当谈到水电表、天然气等问题时,该经理反复强调:“自来水公司装什么表就是什么表,我们管不着……天然气你们装修你们的,以后我们肯定会逐步安装……”。当购房者声明,既然电话通知来交后期费用,进入交房程序,就该按照合同提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》时,该楼盘委托代理人,葛经理面对买受人的质询,竟然大放厥词:“你们是住房子呢,要那玩意干什么?” 谈到未能按照合同约定,在2010年8月30日交房,违约金的问题时,该经理的回答更让人啼笑皆非:“关于违约金,你们就不要提了吧。我们又不是违约了半年、一年不交房子,不过是一两个月,你们这么斤斤计较干什么?” 从众购房者与该开发商的工作人员协商开始,乃至到后面与葛姓经理协商止,对方所有工作人员态度蛮横,竟然口口声声叫嚣:“不行你们就退房!……十月十日是交后期费用的最后期限,超过十号,地下室就涨价,550元每平米的价格不给你们了!” 在与开发商工作人员及项目负责人协商无果,且严重愤慨的情况下,经过协商,我们请来了《嘉峪关电视报》的记者,《嘉峪关电视台》的记者,将详细情况向记者做了介绍,并且实地进入一户相关住宅,对水、电表、天然气管道、小区建设等问题进行了实地勘察,并对一部分业主进行了采访。之后,一些购房者又赶赴嘉峪关市房产管理局、建设局、质量监督局和市政府相关部门,进行上访,将该楼盘的所有问题向上层主管部门和市政府相关部门进行了汇报,请求干涉和处理。市相关部门派出工作人员,对该开发商进行了批评教育,并且要求限期整改。上述媒体记者,也先后通过自己的媒体通道,对此事进行了报道。 在这种情况下,开发商采取了缓兵之计,对众购房者承诺,在2010年10月25日下午14:30分,会给广大购房者一个满意的答复。 本来以为,在市政府和相关主管部门的干涉下,在媒体的监督曝光下,这些问题都能得到妥善解决,众购房者也都各自忙自己的工作,等待着10月25日下午,开发商能就存在的问题和房产买卖双方的争议,给广大购房者一个满意的答复,然后交清后期费用,办理交房手续,继而装修入住。 谁知道事情的发展总是出人意料,开发商随后贴出了一个所谓的公告,要求在2010年10月25前,办理交房手续,并且不排除提前交房的可能。当2010年10月17日,本人和一些购房者得到消息前去实地勘察时,发现有一小部分购房者,不知何故,竟然已经交清了后期费用,拿到了钥匙,有一些竟然已经开始进入装修阶段。但房间内水、电仍未接通;楼外墙上,天然气的管道依然不见踪影;户内的水表,依然为指针式,而不是合同上约定的卡式水表;地下室走廊电表箱内,仍然见不到一块电表,个别开始装修的业主,竟然是从楼下接的建筑施工队的工程用电,黑色的粗电线在楼梯过道里晃晃悠悠;小区内路面仍然只有局部硬化了,建筑垃圾、施工机械到处乱堆乱放…… 当众购房者就这些问题与对方工作人员交涉时,工作人员的态度简直恶劣到了极点,一副盛气凌人的架势,口口声声叫嚣:“我的解释只能是这样,你们不交钱,就去别处,能给你们合理解释的地方去……” …… 因为这种情况,截止目前,大多数购房者,都是有一小部分后期费用没有缴纳,这其中各购房者需自行承担的地下室费用、卡式水、电表费用、小区建设费、垃圾清运费、维修基金、装修保证金、燃气接点费、单元门、取暖表、闭路安装费、物业费、过道灯等,根据各自购买住宅面积不等,费用大概在两万到三万元左右。 经过协商,一部分购房者,也包括本人,已经决定拿起法律的武器,坚决维护自己的合法权益。但作为普通民众,对法律知识的了解,毕竟有着极大的局限性。 因此想请律师根据我国法律法规,给出一个可行性的建议。我们这些购房者,在对开发商的违约和霸道愤慨之余,也感到有些力不从心,很迷茫。 真心的希望能得到律师的帮助。 谢谢! 一群迷茫的购房者 2010.10.17
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